□ 本報(bào)記者 張雪泓

□ 本報(bào)通訊員 艾麗雅

弟弟稱曾借哥哥的名義出資買房，哥哥卻說(shuō)房子本來(lái)就是自己的，案涉房屋出售后，房款應(yīng)該歸誰(shuí)所有？近日，北京市昌平區(qū)人民法院審理了一起因“借名買房”引發(fā)糾紛的案件。

法院查明，王某與馬某系夫妻關(guān)系，兩人共育有五名子女，其中小順系長(zhǎng)子，小海系次子。2001年，小海夫婦借用小順名義買房，小順與案外人簽訂房屋買賣合同，房子登記在小順名下，相應(yīng)手續(xù)原件由小海夫婦保存。該房屋的購(gòu)房款、裝修款及相應(yīng)費(fèi)用均由小海夫婦支付，房屋出租收益亦由小海收取。

2021年6月，小海的妻子趙某代小順與案外人張某簽訂房屋買賣合同，張某向小順支付房屋價(jià)款共計(jì)900萬(wàn)元。隨后，小順通過(guò)轉(zhuǎn)賬向小海返還共計(jì)850萬(wàn)元，剩余50萬(wàn)元未予返還。經(jīng)多次索要無(wú)果，小海訴至法院，要求小順?lè)颠€剩余售房款50萬(wàn)元。

庭審中，小海稱，涉案房屋出售后，小順要求自己放棄繼承母親遺產(chǎn)來(lái)作為返還售房款的條件。自己放棄繼承后，小順仍扣留剩余售房款50萬(wàn)元。

小順則辯稱，涉案房屋系自己的合法財(cái)產(chǎn)，為拆遷安置所得。雙方之間不存在借名買房合意，其作為兄長(zhǎng)向小海支付的850萬(wàn)元，系為解決家庭繼承紛爭(zhēng)而達(dá)成的合意，剩余售房款50萬(wàn)元是還未分割的家庭共有財(cái)產(chǎn)，仍在擱置中。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，小海與小順之間雖未簽訂書(shū)面合同，但涉案房屋的購(gòu)房款、裝修款均由小海夫婦支付，房屋交付后即由二人居住使用并繳納費(fèi)用，房屋出租收益由小海收取，房屋所有權(quán)證書(shū)及相關(guān)手續(xù)原件均由小海持有，綜合考慮上述事實(shí)及雙方親屬關(guān)系，可以認(rèn)定小海與小順之間就小海借用小順的名義購(gòu)買涉案房屋達(dá)成過(guò)合意，雙方實(shí)際上成立了借名買房的合同關(guān)系，該合同關(guān)系未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

小順雖辯稱雙方已就小海僅收取850萬(wàn)元售房款達(dá)成過(guò)合意，但其未提交充分有效的證據(jù)予以佐證。此外，在認(rèn)定雙方之間已構(gòu)成借名買房合同關(guān)系的前提下，小海同時(shí)作出放棄其對(duì)母親名下房屋中其所享有的繼承權(quán)益，以及涉案房屋中50萬(wàn)元售房款的意思表示顯然不符合常理，故對(duì)于小順的該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)，法院亦不予采信?；诮杳I房合同所產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益應(yīng)歸小海享有，現(xiàn)涉案房屋已被出售，小海作為實(shí)際購(gòu)房人有權(quán)收取相應(yīng)的售房款項(xiàng)。

據(jù)此，法院判決小順支付小海剩余售房款50萬(wàn)元。

“曲線購(gòu)房”合同有效出資人可享相關(guān)權(quán)益

本案主審法官劉明表示，實(shí)踐中，由于購(gòu)房資格限制、逃避債務(wù)、獲取貸款等原因，實(shí)際購(gòu)房人(即出資人)委托名義購(gòu)房人(即登記人)以其名義實(shí)施購(gòu)房行為，俗稱“借名買房”。出資人與登記人雙方一般情況下都是關(guān)系較近的親屬、好友，對(duì)彼此較為信任，雙方礙于情面往往不會(huì)簽訂書(shū)面的“借名買房”協(xié)議，但根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，仍然可以認(rèn)定實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人之間存在“借名買房”的合同關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，在合同主體適格、當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且不違背公序良俗的情況下，借名買房合同有效，出資人可享有房屋相關(guān)權(quán)益。

實(shí)踐中，名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人發(fā)生糾紛的原因主要有三個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。如房?jī)r(jià)相較于“借名買房”時(shí)有了較大幅度提升，名義購(gòu)房人想通過(guò)提起訴訟的方式讓實(shí)際購(gòu)房人騰退房屋，或者實(shí)際購(gòu)房人害怕名義購(gòu)房人長(zhǎng)期不配合辦理過(guò)戶，為避免以后發(fā)生糾紛便提起訴訟。二是受限購(gòu)政策影響。由于城市限購(gòu)政策的實(shí)施，市民購(gòu)買住宅的數(shù)量受到嚴(yán)格限制，有部分名義購(gòu)房人由于限購(gòu)政策無(wú)法另行買房，在協(xié)商無(wú)果的情況下，名義購(gòu)房人提起訴訟要求實(shí)際購(gòu)房人騰退房屋或者要求將房屋過(guò)戶至實(shí)際購(gòu)房人名下。三是受有關(guān)部門清退違規(guī)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房政策的影響，名義購(gòu)房人因違規(guī)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房而遭受經(jīng)濟(jì)損失，名義購(gòu)房人基于其受到的損失要求實(shí)際購(gòu)房人賠償。

通過(guò)分析上述糾紛發(fā)生原因可知，“曲線購(gòu)房”的交易方式存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。一是存在借名買房合同被認(rèn)定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。如借名買房損害了不特定符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房輪候家庭的利益，通常會(huì)被認(rèn)定違反社會(huì)公共利益，合同效力存在被認(rèn)定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)；二是對(duì)實(shí)際購(gòu)房人而言，存在名義購(gòu)房人否認(rèn)借名買房事實(shí)、不配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)、擅自轉(zhuǎn)售房屋甚至因有其他債務(wù)導(dǎo)致房屋被查封、拍賣的情況；三是對(duì)名義購(gòu)房人而言，若房屋存在按揭貸款，因名義購(gòu)房人系借款合同上的借款方，實(shí)際購(gòu)房人不按時(shí)歸還貸款時(shí)，名義購(gòu)房人將面臨征信受影響、被銀行起訴等多重風(fēng)險(xiǎn)。此外，若實(shí)際購(gòu)房人不配合辦理過(guò)戶手續(xù)，則名義購(gòu)房人的購(gòu)房指標(biāo)被長(zhǎng)期占用。因此，如果不得已要借名買房，一定要注意簽訂合同并保留相關(guān)證據(jù)，以免房財(cái)兩空。